Jednym z warunków bezpiecznego zakupu nieruchomości jest opracowanie analizy stanu prawnego nieruchomości, której to głównym celem jest przedstawienie stanu faktycznego nabywanej nieruchomości, a pośrednim zabezpieczenie strony Kupującej i jej inwestycji.

Dokonując przedmiotowej analizy, w pierwszej kolejności sprawdzamy dokumenty potwierdzające prawo własności Sprzedającego:

• - aktualne odpisy z ksiąg wieczystych:

*w przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie została urządzona księga wieczysta - umowy kupna nieruchomości, akty własności nieruchomości, numer zbioru dokumentów, który znajduje się w sądzie prowadzącym księgi wieczyste oraz wszelkie inne dokumenty, potwierdzające, iż Sprzedający jest prawnym właścicielem nieruchomości,

• - aktualne wypisy z rejestru gruntów, sporządzone przez lokalne władze dla każdej z działek gruntu, z których składa się nieruchomość,
• - mapy z rejestru gruntów, sporządzone przez lokalne władze dla każdej z działek, z których składa się nieruchomość,
• - mapa sytuacyjna nieruchomości,
• - zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości przez Sprzedającego (jeżeli taka zgoda była wymagana),
• - decyzja o podziale nieruchomości na działki gruntu stanowiące nieruchomość lub wniosek o dokonanie podziału, jeżeli taki wniosek został we właściwym urzędzie złożony, wraz z mapą, na której ów podział jest widoczny.

Następnie, dokonujemy oceny możliwości dokonania planowanej przez Kupującego inwestycji na badanej nieruchomości ze względu na Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, a w przypadku, gdy MPZP nie istnieje bierzemy pod uwagę inne dokumenty, wymienione poniżej, określające przestrzenne przeznaczenie nieruchomości:

• - wyciąg ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• - decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania,
• - w przypadku, gdy w chwili obecnej plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje, wyciąg z planu obowiązującego dla danej nieruchomości w przeszłości.

W dalszej kolejności analiza stanu prawnego nieruchomości powinna badać kwestię związane z szeroko pojmowaną ochroną środowiska w celu zabezpieczenia Kupującego przed sytuacją, w której planowana przez niego inwestycja nie będzie mogła być zrealizowana bez poniesienia dodatkowych kosztów na rekultywację gruntów lub oczyszczanie budynków z substancji szkodliwych. W szczególności powinniśmy uzyskać pisemne oświadczenie od Sprzedającego odpowiadające na pytania czy na terenie nieruchomości były składowane, przechowywane substancje lub urządzenia szkodliwe dla środowiska i czy w odniesieniu do badanej nieruchomości, Sprzedający odprowadzał opłaty z tytułu gospodarczego korzystania ze środowiska lub też był zobowiązany do ich odprowadzenia.

W gestii naszego zainteresowania powinny znaleźć się informacje o dostępie do infrastruktury. Dotyczyć powinny one istniejącego dostępu nieruchomości do drogi publicznej jak i umów zawartych przez Sprzedającego z dostawcami mediów oraz z właścicielami nieruchomości sąsiednich lub z osobami trzecimi dotyczących finansowania, inwestycji, inwestycji wspólnych lub przeniesienia praw do urządzeń infrastrukturalnych lub robót infrastrukturalnych związanych z nieruchomością.

Należy pamiętać o uzyskaniu informacji czy w stosunku do nieruchomości toczą się postępowania sądowe, których przedmiot stanowią roszczenia restytucyjne - dotyczące zwrotu majątków skonfiskowanych przez władze komunistyczne.

Badając zobowiązania związane z nieruchomością interesują nas opinie, korespondencja, decyzje Generalnego Konserwatora Zabytków związane z nieruchomością, oraz zaświadczenia potwierdzające fakt, iż wszystkie związane z nieruchomością, wymagalne zobowiązania podatkowe zostały uiszczone. W przypadku, gdy nieruchomość stanowi przedmiot użytkowania wieczystego mówimy o zaświadczeniach o uiszczonych opłatach (pierwszej oraz rocznej) z tytułu użytkowania wieczystego.

W celu zabezpieczenia się przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich z tytułu umów należy sprawdzić wszystkie umowy związane z nieruchomością, w tym:

• - umowy dzierżawy, jeśli takie istnieją,
• - umowy o ustanowienie służebności na nieruchomości, jeśli takie istnieją,
• - wszelkie umowy związane z prawem do korzystania z nieruchomości - odpłatnego i nieodpłatnego, włącznie z zobowiązaniami dotyczącymi ustanowienia prawa pierwokupu,
• - wszelkie umowy i decyzje administracyjne nakładające na Sprzedającego obowiązek zbycia nieruchomości lub jej części.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana zobowiązani jesteśmy sprawdzić również dokumenty związane z procesem budowlanym, w tym:

• - zaświadczenie potwierdzające fakt, iż w budynkach posadowionych na nieruchomości nikt nie jest zameldowany,
• - pozwolenie na budowę,
• - pozwolenie na użytkowanie,
• - pozwolenie na rozbiórkę,
• - wszelką korespondencję z Urzędem Nadzoru Budowlanego związaną z badaną przez nas nieruchomością.

Ostatnią już kwestią, o której należy pamiętać jest ta, iż jeżeli Sprzedający jest podmiotem zarejestrowanym w rejestrze przedsiębiorców to dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy nabycia nieruchomości są:

• - umowa spółki,
• - wypis z rejestru przedsiębiorców (KRS),
• - uchwała Wspólników, w której wyrażona jest zgoda na zbycie nieruchomości,
• - pełnomocnictwo upoważniające do zbycia nieruchomości, w przypadku, gdy Sprzedający ustanowił pełnomocnika.

Sprzedający, prawnicy Sprzedającego lub Agencja Pośrednicząca w sprzedaży (EFOR.), zobowiązani są dostarczyć kopie wyżej wymienionych dokumentów potwierdzone za zgodność z oryginałem, a w razie nieistnienia dokumentów wskazanych powyżej stosowne oświadczenie o braku danego dokumentu.

EFOR. NIERUCHOMOŚCI - Stobiński, Rafał

Mapa strony

·

Regulamin